香港放行首个地产RWA项目

香港首个地产RWA项目被业界关注，源于香港核心商业区实体资产的代币化不仅将提升资产的流动性和交易效率，也可给传统商业地产与数字金融融合提供合规范本。 摄/焦建

通过持牌监管与信息披露机制确保风险可控保证监管有效一致，中国香港将成为制度创新的窗口，促进国际数字金融市场之间的互联互通。

作者：《财经》特派香港记者 焦建

中国香港特区首批稳定币牌照开闸在即，当地RWA发行也因聚焦于“境外资产境外发行”及商业化落地加速迎来热潮。2月下旬，中国香港首个地产RWA项目被放行。

所谓RWA，是Real World Assets Tokenization的英文缩写，中文则可被翻译为现实世界资产化、通证化，以及在香港较多使用的现实世界代币化等。据香港证监会发布的定义，代币化一般涉及使用相关技术将传统分类账中所记录的资产权利记录于可编程平台过程。

按照2月26日德林控股集团有限公司（01709.HK，下称德林控股）方面透露的消息显示，其两项RWA代币化产品于近日获得香港证监会批准。具体而言，将涉及德林证券分销RWA代币及德林数字家办对旗下基金权益进行代币化。此次代币化发行的两大标的分別为持有香港中环德林大厦的有限合伙基金，以及投资于私募股权项目的有限合伙基金。

在全球范围内，RWA涉及的底层资产类别其实较为多元，既有私募信贷、上市股权等金融类资产，亦包括大宗商品、房地产等，但香港以往类似代币化资产主要为金融产品。2023年7月香港金管局启动数码港元先导计划时，参与银行之一的富邦银行曾与金融科技公司Ripple推动房地产代币化方案，但真正落地的传统领域RWA案例不多。

因此，此次香港首个地产RWA项目之所以被业界关注，正源于作为香港核心商业区的实体资产，德林大厦的代币化不仅将提升资产的流动性和交易效率，也被认为或可给传统商业地产与数字金融的融合提供可复制的合规范本。

在该项目于2025年公布酝酿阶段，中国（深圳）综合开发研究院金融发展与国资国企研究所执行所长余凌曲则对《财经》解析称，“考虑金融产品创新，一个基本观察点是解决了哪些问题，再一个是看成本与收益。类似RWA产品获得监管方批准及可持续经营的基本前提，应是有产品创新。”

《财经》此前查询到的相关地产资料显示，该大厦由聚焦于在黄金地段商业物业开发为主的资本策略地产公司开发，属于银座式商厦。位于香港中环核心商业区威灵顿街92-96号，步行至国际金融中心（IFC）约五分钟、置地广场约七分钟。德林控股方面于2023年以逾2.8亿港元购入最高五层全部单位及命名权，呎单价逾2.53万港元。

在具体实施层面，作为拟议的RWA代币分销商，德林证券将着手建立必要的运营基础设施及产品上架流程。德林数字家办则作为拟议投资经理，将依据其第九类（资产管理）受规管活动，与代币化综合解决方案服务商Asseto展开合作，借助区块链技术对相关基金权益进行代币化发行。

“RWA作为新兴领域，彼时尚无成熟先例可循。德林在没有既定范本情况下从零开始与香港证监会进行深入、持续的沟通，确保业务模式、技术架构和投资者保护措施完全符合监管预期。历经数月审核才最终获得‘无异议回复’的监管认可。这不仅是单一产品的获批，而是RWA业务模式获得了监管认可，可以进一步推进。”长期深耕数字资产项目投资与量化交易的德林控股合伙人William Li则对《财经》表示。

他也指出，该地产RWA项目既为香港证监会提供了检验现有牌照制度和代币化指引在真实商业场景中适用性的实践案例，也向全球市场展示了香港在RWA领域的开放姿态与监管确定性，有助于吸引更多优质资产和专业投资者汇聚香港，巩固其全球RWA中心的竞争地位。

作为较早在香港的合规框架下推进RWA代币化相关探索的金融机构之一，该项目落地受人关注的宏观背景，还包括近日中国人民银行等八部门联合发布了《关于进一步防范和处置虚拟货币等相关风险的通知》（下称《通知》），以及中国证监会公布《关于境内资产境外发行资产支持证券代币的监管指引》（下称《指引》）。

《通知》和《指引》首次明确了中国内地语境下的RWA代币化官方定义，即使用加密技术及分布式账本或类似技术，将资产的所有权、收益权等转化为代币（通证）或者具有代币（通证）特性的其他权益、债券凭证，并进行发行和交易的活动。

在《通知》和《指引》被业内视为“RWA新规”之际，香港近日则频频释放进一步推动数字资产发展的强烈信号。其中被业内关注的核心议题之一，则是内地经批准后的相关项目可到香港开展RWA代币化业务。

业界也普遍预期，在内地监管细则没有进一步明确之前，2026年香港RWA发行的重点仍将是前述境外资产境外发行，通过商业化加速探路，为相关合作带来更多借鉴。而在此之前，香港已有的主要优势被认为包括监管框架有序又不死板，且能保护投资。一旦出现争议或违约，香港的仲裁或诉讼结果可直接到内地执行。

“随着全球金融市场与机构投资者加速拥抱现实世界资产的链上映射，代币化正成为连接传统金融与去中心化金融的重要桥梁。香港特区凭借其清晰、稳健且全面的法律、监管与政策框架，正崛起为全球数字资产枢纽以及优质资产与链上资本之间的超级连接器。”执业范围涵盖数字资产及金融监管的金杜律师事务所香港办公室合伙人兼香港大学法学院讲师费思如此对《财经》解析称。

他也指出，中国境内有关监管部门近日首次根据“相同业务、相同风险、相同规则”的监管原则为部分代币化产品提供了合法合规的境外发行路径。“在此背景下，香港特区凭借其完善的数字资产法律与监管框架以及全球领先的金融与数字基础设施，有条件在合规框架下，更好发挥连接境内与国际市场的桥梁作用”。

William Li则认为，内地监管导向更强调风险防控与边界清晰；香港则在发牌监管与投资者保护框架下，允许合规机构面向合资格客户开展探索。香港市场的实践经验，有助于完善操作流程、风控机制与信息披露安排，为行业提供参考。全球最新的RWA产品模式、技术标准和风险管理方案可以在香港这个高度市场化、国际化的环境中先行先试，其成功经验和失败教训，都可以为内地和其他地区未来制定相关政策提供宝贵的参考依据。德林控股此次的项目就展示了在不同司法辖区监管差异背景下，通过合规安排实现资产数字化的可行性。

“内地、香港及一些其他地区，在RWA监管上均以风险可控与投资者保护为前提，其策略差异是一种互补的战略布局。香港在RWA领域的角色，可通过持牌监管与信息披露机制，确保风险可控，从而保证监管有效一致，是全球制度创新的‘窗口’，并促进国际数字金融市场之间的互联互通。”William Li称。